作为我国首批国家级经开区，南通经济技术开发区经过近四十年的发展，也率先遇到了成长中的烦恼--化工围江、用地紧张、集约化程度不高等问题亟待破解，发展中的难点堵点痛点亟待打通。为拓展发展空间、提升发展质效，南通开发区自 2021年初起，大力实施以低效用地整治、沿江空间腾退为主要内容的空间再造行动，加快转型升级步伐。
转型背景：逼到“墙角”的发展困境
南通开发区发展中的瓶颈问题，倒逼发展理念、模式的转型，向存量工业用地要空间、加快新旧动能转换是必然选择。
发展空间不足，难以支撑规模集聚发展。资源紧张的矛盾日益凸显，2021年初，开发区实际管辖的近 120平方公里的土地中，已利用土地约 90平方公里，永久基本农田12.8平方公里，其余空间几乎全部是老洪港湿地等特别管控区域，可用于产业拓展的空间仅剩 47个地块共 4500多亩，对重大项目落户、主导产业集聚发展带来极大挑战。
集约程度不高，低效用地情况比较突出。据 2021年低效用地调查结果显示，全区认定城乡低效用地 78个地块总面积 346.22公顷，其中工业仓储用地 287.58公顷，约占 83.06%。从亩均税收情况来看，2020年全区亩均税收为 10.08万元，其中亩均税收 5万元以下企业 276家，总用地 26064亩，应税销售总额 281.21亿元，亩均税收仅 1.27万元 /亩，发展效益低下。
产业能级不够，城市功能配套亟需提升。虽一直锁定“3+1”主导产业，但开发区目前尚未形成专业化、集聚化、有影响力的特色产业集群，也缺乏高端商业、五星级酒店、国际社区等城市配套，产城融合还需强化。毗邻创新区、五山景区的通启河两岸区域是开发区早期发展的起步区，汇集了大量纺织、印染、化工、仓储等工业项目，需要成片改造提升。
绿色发展不快，沿江生态建设有待加强。开发区拥有占地 2.77平方公里的沿江区域，分布着近百家化工、机械等企业。特别是化工园区北区企业全部位于长江1公里范围内，建成投产大多近 20年，产城矛盾、生态影响越来越突出。面对长江大保护要求，面对过江通道建设带来的城市格局调整，沿江区域转型提升势在必行。
路径探索：唤醒“沉睡”的土地资源
针对发展的深层次问题，南通开发区痛下决心，针对区域内低效用地，启动空间再造行动，明确了“五个必须腾退”原则,符合其中一条即可纳入空间再造范围。
“砸笼新生”，建设特色产业片区。通过关停并转一批散乱污、安全度较低以及亩均产出较低的企业，腾退出一定规模的土地空间，着力打造一批特色鲜明、配套完善的产业片区。例如，原新开片区奥斯福地块，共签约拆迁企业 11家，腾出净地420亩，结合产业规划打造高端智慧纺织产业园，布局总投资 53亿元的罗莱高端生活用品项目，实现了低效用地整治当年开工、当年签约、当年交付、当年新项目进驻。原通州港区、东方红建材市场地块，通过空间再造腾出土地 1000余亩，高起点规划建设新能源产业园，目前总投资 100亿元的林洋光伏电池项目已落户建设。
“腾笼换鸟”，快速导入优质项目。根据项目需求，利用原有企业土地房产资源，采取带资产土地挂牌方式，推动优质项目直接入驻，新老项目实现无缝衔接，既盘活了开发区低效用地和资产，又避免了重复建设，节约了拆迁和建设成本，为新引进项目快速投产节约了大量时间。例如，2021年开发区引进了总投资 40亿元的青昀新材料项目，鉴于原地块英莎新能源的厂房、办公楼基本符合新项目生产需求，该地块采用带资产挂牌的方式出让。新项目直接利用原地块2万平方米厂房，迅速进场开工，2022年 8月第一条生产线已经开始量产，投产时间提前了9个月，为企业在市场竞争中抢得先机。项目入选 2022年工信部“揭榜挂帅”十大重大产业技术需求揭榜企业，荣获 2022年第十届中国江苏人才创新创业大赛一等奖第一名。
“并笼升级”，打造一流化工园区。按照“园区做小、产出做大、品质做强”的思路，实施化工北区搬迁、南区升级工程，致力打造绿色转型、安全发展、效益突出的一流园区。在化工北区，关停退出位于沿江 1公里范围内的低效用地企业，并将亩均产出高、产业质态好的企业搬迁至南区。在化工南区，通过关停低效用地和安全环保隐患风险较大的企业，腾出超过 2000亩土地，用于北区企业就近安置，并引导搬迁企业对标国际先进安全环保水准，确保搬大、搬强、搬优、搬绿。截至 2022年底，9家首批签订投资协议的搬迁企业已全部实质性开工，新增总投资超 20亿美元，达产后预计年纳税额近 10亿元，亩均税收超 55万元。
“退笼增绿”，建设美丽滨江廊道。伴随化工企业腾退，开发区坚持前瞻理念、系统设计、科学统筹，合理规划生产、生活、生态空间，大力推动滨江廊道建设。在江韵路至新开港闸段江堤上建设 2.2公里沿江生态带，实现与创新区、五山景区的有机衔接和互融互补，共建“面向长江，鸟语花香”的绿色江滩；启动通启运河绿廊前期研究，串联区内生态绿地，加快打造“通启运河-生态通廊-洪港湿地-沿江生态带”的能达绿环；围绕以通启运河和滨江绿化带为轴线的开发区滨江地带，在裤子港至新开闸段规划建设滨江湾，尽显“还江于民、还绿于民”的生态底色。
主要成效：越过“山穷水尽”迎来“柳暗花明”
腾出了产业空间。截至 2022年底，空间再造行动共签约企业 199家，腾退土地 8222亩，为重大项目招引落户提供了宝贵空间。2022年，开发区新签约超 5亿元及 3000万美元重大项目 63个，总投资 767.85亿元，签约项目数创历史新高，一批高精尖项目、增资扩产项目与空间再造腾退地块无缝对接，一批重大项目落户建设，未来将形成一批新的经济增长点。
重塑了生态空间。通过化工园区整治提升，加快推动化工产业绿色转型，为沿江区域生态建设、科技创新、城市发展等创造了条件。同时，开发区全面腾退搬迁沿江 1公里范围内的化工企业，有效破解“化工围江”局面；加快优化沿江生态环境，全面建成沿江生态带示范段、洪港滨江生态园等，区域绿化覆盖率达 45%以上。
优化了城市空间。在能达商务区开发建设空间接近饱和的情况下，立足空间再造腾出的滨江区域，高标准、高起点规划滨江湾，打造展示开发区形象的最美窗口，带动园区创新能级和城市能级的大幅提升。以长江沿线与通启运河绿廊为“T”字型轴线，积极打造充满活力的未来之城。
拓展了理念空间。空间再造的深入推进，让“亩产论英雄”成为了共识，有效激发了企业集约发展的主动性和积极性，倒逼企业转型升级，不断提高资源要素使用效益，加快实现低产变高产、寸土产寸金。项目招引变引资为选资，不再是“捡进篮子都是菜”，而是瞄准“3+1”主导产业方向，以“亩均”和“创新”为考察标准，定向发力、有的放矢。
创新了制度空间。在空间再造组织保障上，形成“政府授权、公司运作、封闭管理、滚动开发、收益平衡”的工作机制，鼓励国有资本和社会资本参与片区投资、建设和运营，形成可持续的良性循环。在低效企业监管服务上，建立工业用地提质增效综合评价体系，出台“正向激励”与“反向倒逼”相结合的管控机制，对积极响应的腾迁企业，兼顾企业合理诉求，把各项政策优惠兑现到位；对临界于低效和有提升能力的企业，提供“一站式”服务，帮助企业淘汰落后产能，提档升级。在腾出土地空间再利用上，对新引进项目提出“三个必要条件”（要有人才团队、要有先进生产线、要有领先产品）和“三项硬指标”（投资强度每亩 500万元、亩均税收 35万元、设备投资占比不低于 40%），确保腾出土地发挥最大效益。
挖掘了能力空间。空间再造时间紧、任务重、难度大、周期长，是对干部能力作风的一次最好检阅。比如，2021年初计划签约腾退 3000亩“试水”，到当年“五一”提前完成任务，“十一”前完成 5000亩加压指标，12月底签约腾退土地超 6000亩。在实战锤炼中，大力弘扬“一线工作法”，锤炼了一批敢打、敢拼、善突破的火线尖兵，进一步提升了干部攻坚克难、群众工作等方面的能力。
有益经验：做好空间再造的系统工程
空间再造是一项系统工程，也是一幅美好愿景。在实践中，应当把握好几个方面。
用科学规划来描摹。坚持前瞻规划，统筹考虑产业延链补链、空间布局优化等，同步完善分区规划、控制性详细规划及专项规划三级规划体系，优化提升现有功能区和产业集聚区功能，确保每一个区域、每一个地块都有明确的规划定位要求，为腾退土地空间提供方向指引。
用有效机制来推进。建立强有力的组织推进机制，统筹房屋征收、低效认定、安全环保、信访维稳、法治保障等各方面资源，组建工作专班，强化组织推进，构建强大合力。充分发挥党员干部先锋作用，统筹抽调机关、街道、国企精干人员，集中开展政策宣传和走访摸排行动，千方百计让腾退企业响应和支持空间再造。
用优质项目来落子。围绕主导产业方向，优化项目质量评估机制，科学布局重点地块、单个用地的项目业态，加快导入契合程度高、产出效益高、科技含量高的优质项目，保证投资强度，进一步推动产业有序集聚、提高产出效益。坚持高标准、高质量，合理布局生产、生活、生态空间，提升城市功能配套和品质形象。
用金融资本来撬动。在债务风险管控和资金压力加大的情况下，算好资金平衡账，引导社会资金积极参与，有效统筹政府、企业、社会等各方利益，形成空间再造与片区开发、筑巢引凤的良性循坏。
用贴心服务来护航。妥善处理好腾得快和腾得稳、原则性和灵活性之间的关系，坚持以政策为衡量尺度，坚持把道理讲在前，把疏导工作做在前，把各项保障的措施落实在前，在政策范围内照顾企业的合法利益和合理诉求，想方设法解决企业因腾挪而产生的生产生活不便与困难，营造稳定有序环境。（南通经济开发区管委会供稿）
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